Imobiliarele au fost dintotdeauna un subiect de interes şi larg discutat, fiind un domeniu în care se pot obţine randamente financiare superioare faţă de alte domenii într-un interval de timp ceva mai scurt.

Ȋn marile oraşe ale lumii sunt văzute ca investiţii esenţiale fiind atacate de speculatori, fapt care a condus la o mai mare reglementare. Dacă în Statele Unite ale Americii trebuie să deţii o licenţă ca agent intermediar, în România abia acum se fac primii paşi în acest demers, prin cursuri specializate şi acces în sistem pe bază de concurs.

Este normal ca acest domeniu să fie mai strict reglementat, fiind unul complex, tocmai pentru a creşte încrederea faţă de un expert şi a asigura o investiţie a cărei valoare să crească nu atât datorită evoluţiei peţei cât mai ales datorită elementelor unice ale proprietăţii.

Ȋn strânsă legătură cu domeniul construcţiilor, domeniul imobiliar oferă oportunități importante pentru companiile locale și internaționale, însă acestea vin la pachet și cu provocări precum nevoia de a respecta standardele de calitate și de siguranță, problemele legate de corupție și de managementul durabil al resurselor, cât şi schimbările legislative extrem de frecvente care afectează deciziile pe termen lung.

Cum achiziţiile în acest sector se realizează în mare parte pe termen lung, istoricul imobilului este foarte important mai ales la momentul în care trece prin tranzacţii repetate. Statistic, la nivel european nu este o omogenitate, pentru România se observă o creştere a preţurilor la rezidenţial cu cca 45% pentru ultimii 7 ani în timp ce in Suedia de exemplu se estimează o scadere imineantă de până la 20%, variind mai mult în zona comercială.

Expertiza contabilă și fiscală devine astfel esenţială în domeniul imobiliar deoarece asigură respectarea reglementărilor fiscale, optimizarea fiscală, evaluarea rentabilității proiectelor și respectarea standardelor contabile internaționale. Expertiza adecvată și bazată pe bune practici poate ajuta companiile de real estate să gestioneze mai eficient finanțele și să-și maximizeze profitul.

Momentul tranzacţiei poate fi ales în funcţie de anumiţi factori legaţi fie de valoarea contabilă, a cursului valutar sau a trendului pieţei sau pur şi simplu de identificarea unui investitor care îşi doreste să preia imobilul în portofoliul său din diverse considerente.

Iată câteva direcții în care expertiza contabilă și fiscală este esențială:

• Respectarea reglementărilor fiscale aplicabile în domeniu pentru a evita erorile, riscurile și a putea accesa bonificaţii fiscale cât şi a identifica oportunităţile fiscale de moment, aici un rol esenţial îl are solicitarea unei evaluări periodice a bunului imobil care poate oscila;
• Evaluarea tranzacţiilor transfrontaliere şi implicaţiile schimburilor la valori care sunt de obicei considerabile, fiind atât opţiuni locale cât şi internaţionale;
• Optimizarea fiscală îşi aduce aportul la creşterea valorii proprietăţii prin identificarea opțiunilor legale de a reduce costurile și a maximiza profitul. Aici locaţia este de obicei cel mai important aspect care va determina nivelul costurilor angrenate anual atât din punct de vedere al taxării cât şi al mentenanţei;
• Oportunităţile de piaţă sunt numeroase, România se bucură încă de valori la imobile cu mult mai mici decât în alte ţări fapt ce o menţine ca o piaţă atractivă pentru investitori atât de ocazie cât şi strategici. Fiscalizarea este de asemenea redusă faţă de nivelul Uniunii Europene fapt care conduce la o mai bună valorificare a bunului;
• Evaluarea rentabilității proiectelor prin analizarea costurilor și a veniturilor, gestionarea costurilor de operare volatile dar și prin identificarea eventualelor probleme de cash-flow, posibilitatea de a creşte valorificarea prin închiriere sau aducerea de îmbunătăţiri suplimentare, de reducere a consumului de resurse sau trecerea la surse alternative auto-sustenabile cât şi acoperirea inflaţiei;
• Respectarea standardelor contabile internaționale cum ar fi IFRS, care sunt importante în cazul în care companiile doresc să atragă finanțare de la investitori internaționali în vederea extinderii sau participării la târguri internaţionale;
• Folosirea la capacitate maximă a tuturor facilităților fiscale precum cele legate de: achiziţia de bunuri, tichete pentru angajaţi, amortizare fiscală, grup fiscal pentru TVA si impozit pe profit,  sponsorizări, plata anticipată a impozitului. Câteva exemple concrete sunt:
• Reducerea TVA pentru noi achiziţii de imobile – în prezent, taxa pe valoarea adăugată (TVA) pentru lucrările de construcții este de 19%. Însă, în cazul unor proiecte de construcții, TVA-ul poate fi redus la 5% sau chiar zero, în funcție de tipul construcției și de locația acesteia;
• Deducerea cheltuielilor pentru investiții într-un anumit număr de ani, în funcție de tipul și dimensiunea investiției. Această facilitate fiscală este menită să stimuleze investițiile și să sprijine dezvoltarea economică a regiunii;
• Reducerea impozitului pe profit în funcție de dimensiunea capitalului propriu al companiei;
• Deducerea cheltuielilor cu cercetarea și dezvoltarea, inclusiv pentru inovație și dezvoltarea de noi tehnologii, amortizarea investiţiei;

Pe lângă schimbările de legislație, sectorul imobiliar se confruntă și cu o serie de provocări sociale precum lipsa forței de muncă specializată și creşterea cererii de spaţii mai generoase datorate pandemiei care pot duce la diverse blocaje, creșterea costurilor şi riscurilor.

Din analiza pieţei reiese faptul că cele mai active oraşe ale României sunt: Bucureşti, Cluj şi Iaşi, unde se înregistrează cele mai numeroase tranzacţii cât şi cele mai ridicate valori.

Aspectul finanţării este unul extrem de important, investitorii optând adesea la:

• creditarea bancară sau mixtă. Banca aplicând filtre de scoring şi risc poate identifica prin verificările sale situaţiile problematice sau chiar respinge finanţarea unui imobil cu istoric negativ aspect care poate fi trecut cu vederea la o finanţare cu aport integral personal sau în asociere;
• investiţie directă, străinii neavând nici un fel de limitare la achiziţia, închirierea sau vânzarea unei proprietăţi, existând însă o limitare în ceea ce priveşte înstrăinarea terenurilor către persoane din afara UE;
• intermediari ca împuterniciţi, experţi contabili sau avocaţi, cu drept de reprezentare punctuală sau extinsă, unde încrederea este elementul de bază al relaţiei;
• proiecte de mai mare anvergură sau dorind să se asocieze cu proiectele de top pentru siguranţă, acestea fiind de obicei decizii luate la recomandarea consultanţilor locali;
• înregistrarea şi deducerea costurilor trebuie să reflecte realitatea şi să respecte cu rigurozitate toate cerinţele legale cât şi să poată fi ulterior adaptate la nevoie, de exemplu prin refinanţare sau negocierea dobânzii;
• valoarea imobilului vs preţul pieţei, va influenţa direct şi semnificativ câştigul asigurat al tranzacţiei astfel că sursele directe sau prin licitaţii pot contribui suplimentar la o creştere a valorii imobilului;

În aceaste direcții, consultantul fiscal și contabil poate avea o contribuție importantă prin gestionarea riscurilor și îmbunătățirea managementului financiar. Acesta va putea sesiza eventualele discrepanţe în documentaţii şi lua măsuri de evitare a răspunderilor matriale ulterioare.

În materie de sisteme informatice, cele mai uzitate sunt soluțiile de tip CRM şi ERP, soluțiile pentru managementul proprietăţilor, a resurselor umane, soluții de business intelligence pentru raportare, sau cele de project management pentru gestionarea proiectelor și contractelor. Similar, raportarea obligatorie SAF-T introdusă în 2022 a ridicat mai multe probleme companiilor din România, fiind foarte greu de realizat în lipsa unei soluții informatice, mai ales atunci când acest lucru implică culegerea datelor din mai multe platforme. O organizare eficientă, cu o evindenţă clară, date transparente şi uşor de comparat, toate ţin de expertul contabil ales.

Pe partea de digitalizare, consultantul financiar contabil este conștient de impactul acesteia asupra sectorului de real estate, printre cele mai importante numărându-se:

• Îmbunătățirea eficienței administrative prin automatizarea proceselor, cum ar fi facturarea și gestionarea plăților, cât şi a contractelor care pot reduce erorile, întârzierile, dar și costurile, monitorizând mai activ activitatea;
• Dezvoltarea de platforme tranzacţionale online poate facilita accesul la informaţii în timp real, vizualizarea virtuală a spaţiului şi o ofertare rapidă;
• Îmbunătățirea controlului financiar printr-o mai bunăraportare și trasabilitate a fluxurilor de numerar, precum și o identificare mai rapidă a problemelor și oportunităților;
• Îmbunătățirea transparenței și a raportării prin creșterea accesului la date, verificarea informaţiilor și îmbunătățirea proceselor de audit;
• Reducerea birocrației prin automatizarea proceselor administrative, reducând astfel timpul și costurile implicate în gestionarea documentelor fiscale și contabile;
• Creșterea securității datelor prin utilizarea soluțiilor de securitate cibernetică și de criptare a datelor, codificarea şi accesul monitorizat în zone critice;
• Adoptarea sistemului de facturare electronică – prin care toate companiile care emit facturi trebuie să folosească acest sistem. Această măsură va creşte eficiența și transparența în ceea ce privește procesele de facturare, reducând în același timp evaziunea fiscală atât de răspândită în acest sector puternic tranzacţional;
• Implementarea e-TVA – această nouă optimizare este deja în testare în Ungaria şi în reţeaua Nexia putem observa evoluţia proiectelor în avans, estimată a fi o cerinţă pentru 2024 iar în România probabil va mai dura dar fiind aşteptată să acopere o mare parte din sincopele curente, mai ales la recuperarea de sume de către firme de la Stat.

Indiferent de nivelul de dezvoltare, dar și de proiectele derulate, aportul unui expert contabil și fiscal devine vital în creșterea sănătoasă a companiei şi a valorificării bunurilor incluse în patrimoniul acesteia.

Despre Nexia ABS Financial Services

Nexia ABS Financial Services este parte a rețelei globale Nexia International, care oferă acces la o rețea extinsă de experți și resurse internaționale. Aceasta le permite clienților săi să beneficieze de expertiză locală și internațională, precum și de o mai bună înțelegere a piețelor globale.

Nexia ABS Financial Services oferă servicii de externalizare pentru contabilitate, fiscalitate, salarizare, raportare pentru toate categoriile de companii care activeaza in diferite domenii de activitate cum ar fi construcții, imobiliare, energie, producție și comerț.

Ȋn sectorul imobiliar avem o experiență amplă acumulată din parteneriate încheiate cu companii mari din Turcia şi Orientul Mijlociu angrenate în proiecte mari de construcţii, infrastructură şi mentenanţă în România, dar și cu parteneri europeni.

Contact: Nicoleta.Vrajescu@nexia-abs.com